Plazos para reclamación de daños en viviendas

En este artículo veremos cuáles son los plazos establecidos por ley para reclamación de daños que pueda presentar una vivienda que adquirimos.

Los plazos de garantía en España quedaron establecidos en la L.O.E., Ley de Ordenación de la Edificación, vigente desde 1999.

Dicha ley establece tres plazos de garantía en función de las características de los daños:

10 años por los daños que resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio, lo que incluye a la estructura y cimentación.

3 años por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad. Aquí podemos incluir los daños por humedades, estabilidad de la albañilería y revestimientos, etc.

1 año por los daños derivados de una deficiente ejecución, donde se engloban todos los daños estéticos o que impidan un correcto uso, como pueden ser el desprendimiento de una pintura o el descuadre de una puerta.

Estos plazos se refieren únicamente a la fecha de aparición de los mismos y no a la fecha de la reclamación. Cuando tenemos constancia de estos daños, el plazo para presentar una reclamación por vía judicial es de 2 años.

La fecha desde que comienzan a contar los tres plazos establecidos en la L.O.E. la define también dicha ley: Se iniciarán a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción, o cuando se entienda esta tácitamente producida. Teniendo en cuenta también que, la recepción de la obra tendrá lugar dentro de los 30 días siguientes a la fecha de su terminación, acreditada en el certificado final de obra, plazo que se contará a partir de la notificación efectuada por escrito al promotor. La recepción se entenderá tácitamente producida si transcurridos 30 días desde la fecha indicada el promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito.

Sin embargo, estos plazos quedan a veces difuminados cuando algunas obras no siguen un transcurso normal por diversas circunstancias, por ejemplo, por renuncia de los técnicos, quiebras, etc. Cuando esto ocurre son los jueces quienes determinan, en función de las circunstancias, desde cuando comienzan a contar los periodos de garantía: fecha de licencia de primera de ocupación, fecha de la cédula de habitabilidad, etc.

Es importante que quede constancia demostrable de la fecha de aparición de los daños. Lo recomendable es contratar a un técnico cualificado para que redacte un informe donde se certifique esa fecha y el alcance de los daños.

Así, por ejemplo, si una la fecha de recepción de una vivienda es el 1 de enero de 2020 y se desprenden los azulejos de la cocina el 15 de julio de 2020, podré reclamar los daños hasta el 15 de julio de 2022.

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En el supuesto que se adquiera una vivienda terminada hace años hay que tener en cuenta que los plazos de garantía pueden haber finalizado. Es decir, la fecha de compra no representa ningún valor computable.

Ahora bien, cuando compramos una vivienda bajo un contrato existe en el Código Civil, artículo 1101, lo que se denomina Responsabilidad Contractual, que nos permitiría reclamar lo que se especifique contractualmente. Ojo, no incluye todos los daños que pueda sufrir una vivienda; dependerá de lo establecido en el contrato. Para determinar si podemos reclamar algo sería necesario contactar con un abogado especialista.


Este articulo quedó a su vez influido por la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil en lo que se refiere a la modificación del plazo de prescripción previsto es el Código Civil. Si en el Código Civil, el plazo responsabilidad era de 15 años, actualmente se ha visto reducido a 5 años desde la fecha en que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación contractual.

Para todo esto se ha establecido en régimen transitorio hasta el 7 de octubre de 2020, desde el que todos los plazos serán de 5 años. El régimen transitorio queda pues de esta manera:

– Contratos realizados antes del 7-10-2000: Reclamaciones prescritas
– Contratos realizados entre 7-10-2000 y 7-10-2005: Plazo para las reclamaciones de 15 años.
– Contratos realizados entre 7-10-2005 y 7-10-2015. El plazo prescribirá el 7-10-2020.
– Contratos realizados a partir del 7-10-2015. Plazo para las reclamaciones de 5 años.

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